Par Baptiste Robelin, avocat associé chez NovLaw Avocats.
Table des matières
Vous êtes propriétaire et votre bien fait l’objet d’une procédure d’expropriation. Découvrez les conseils de Novlaw, cabinet d’avocat spécialisé en expropriation !
Un nouveau projet a été mis en place dans votre ville par l’administration. Malheureusement, ce projet implique l’expropriation de votre bien par l’administration.
Sachez que vous n’êtes pas à la merci de l’administration. En effet, vous avez des voies de recours et l’expropriation doit respecter certains critères bien précis.
Bon à savoir ! L’expropriation est fondée sur une cause d’utilité publique.
L’avantage d’engager un recours contre l’expropriation de votre bien est de pouvoir revoir à la hausse le montant de l’indemnisation.
La procédure d’expropriation est principalement régie par le Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. Ledit Code détermine le cadre à respecter par l’expropriant et les voies de recours pour l’exproprié.
I. Les conditions et la procédure d’expropriation.
A. L’expropriation des biens pour utilité publique.
L’article L1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que :
« L’expropriation, en tout ou partie, d’immeubles ou de droits réels immobiliers ne peut être prononcée qu’à la condition qu’elle réponde à une utilité publique préalablement et formellement constatée à la suite d’une enquête et qu’il ait été procédé, contradictoirement, à la détermination des parcelles à exproprier ainsi qu’à la recherche des propriétaires, des titulaires de droits réels et des autres personnes intéressées.
Elle donne lieu à une juste et préalable indemnité. »
L’expropriation concerne donc les biens qui appartiennent soit à une personne privée, qu’elle soit physique ou morale.
Seuls les biens meubles peuvent expropriés, contrairement aux biens meubles.
Votre propriété peut donc être expropriée par l’État qui acquiert également les droits d’usage, autrement dit les droits réels attachés à votre immeuble.
L’expropriation est totale ou partielle, elle peut exclusivement porter sur les tréfonds d’un bien.
À noter que l’expropriation n’intervient pas dans toutes les circonstances, seulement lorsque l’expropriation est d’utilité publique. Pour que l’utilité publique soit caractérisée, il faut que l’expropriation réponde à trois critères bien précis.
L’expropriant doit justifier le projet et démontrer que le projet ne pouvait pas être évité, cela implique que toutes les situations amiables aient été épuisées.
Enfin, il faut noter que l’expropriation constitue une atteinte au droit de propriété de l’exproprié garantie par la constitution à l’article 2 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen (DDHC) qui dispose que :
« Le but de toute association politique est la conservation des droits naturels et imprescriptibles de l’Homme. Ces droits sont la liberté, la propriété, la sûreté, et la résistance à l’oppression. »
Ainsi, le juge vérifie si l’atteinte est proportionnée à l’objectif poursuivi par l’autorité expropriante.
Certains projets sont présumés d’utilité publique, notamment lorsqu’ils portent sur la création d’espaces verts ou d’établissement hospitaliers par exemple.
En plus des conditions que doit remplir une expropriation, elle doit suivre une procédure bien précise.
Si vous avez un doute sur le bien-fondé de l’expropriation de votre bien, contactez les avocats du cabinet Novlaw, situé à Paris et spécialisé en expropriation.
B. La procédure d’expropriation.
La procédure suit deux grandes étapes : la phase administrative et la phase judiciaire.
La phase administrative est elle-même ponctuée par deux enquêtes, toutes deux d’une durée de 15 jours.
Une première enquête publique intervient afin d’aviser le public du projet de l’expropriant. Cette enquête publique comprend notamment une notice explicative et un plan de situation.
L’article R112-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que :
« Sauf disposition particulière, l’enquête publique est ouverte et organisée par le préfet du département où doit se dérouler l’opération en vue de laquelle l’enquête est demandée. »
En effet, l’expropriant adresse un dossier au préfet sur lequel se fonde l’enquête publique.
À la suite d’une enquête menée par le commissaire-enquêteur, le préfet rend une déclaration d’utilité publique (DUP) qui doit être affichée en mairie.
Puis une seconde enquête parcellaire est menée afin de déterminer précisément les propriétaires visées par le projet d’expropriation.
De nouveau, le commissaire-enquêteur mène une enquête à la suite de laquelle le juge peut rendre un arrêté de cessibilité qui sera publié au recueil départemental et notifié à l’exproprié par lettre recommandée avec accusé de réception.
La seconde grande phase de la procédure d’expropriation est judiciaire, celle-ci se matérialise par le transfert de la propriété du bien à l’expropriant.
L’article L220-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que :
« Le transfert de propriété des immeubles ou de droits réels immobiliers faisant l’objet d’une procédure d’expropriation est opéré, à défaut de cession amiable, par voie d’ordonnance du juge de l’expropriation ».
Ainsi, deux solutions s’offrent aux parties qui peuvent opter pour la voie amiable ou pour la voie contentieuse avec le recours au juge de l’expropriation.
Lorsque le juge de l’expropriation est saisi, celui-ci rend une ordonnance d’expropriation.
Lorsque le montant de l’indemnité n’est pas déterminé à l’amiable, c’est de nouveau le juge de l’expropriation qui fixe celui-ci.
L’article L321-3 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que :
« Le jugement distingue, notamment, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées ».
Que vous optiez pour la voie amiable ou contentieuse, il est préférable de prendre conseil auprès d’un cabinet d’avocats spécialisé en expropriation.
II. Les recours contre l’expropriation.
A. Les recours par l’exproprié contre l’expropriant.
La possibilité de recours débute lorsque la déclaration d’utilité publique est prononcée.
Cette déclaration doit être affichée en mairie, dans celle concernée par le projet. Le délai de contestation de la Déclaration commence à courir à partir de l’affichage, à partir duquel un recours au tribunal administratif est possible.
Même si vous n’arrivez pas à faire annuler l’acte, vous pourrez à minima augmenter le montant de l’indemnisation.
L’introduction d’un recours contre la Déclaration d’utilité publique peut éventuellement engendrer l’annulation de l’ordonnance d’expropriation.
À savoir, le recours n’est pas suspensif, c’est-à-dire que l’administration peut poursuivre l’aboutissement de son projet indépendamment du recours.
Pour introduire un recours contre la Déclaration d’utilité publique, mieux vaut vous faire assister par un avocat.
B.La représentation obligatoire pour l’exproprié.
La représentation est devenue obligatoire depuis certains changements procéduraux.
La représentation obligatoire par avocat est désormais requise, conformément au décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, en vigueur depuis le 1er janvier 2020.
Cette obligation est également fondée sur l’article R 311-9 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique qui dispose:
«Les parties sont tenues de constituer avocat. L’État, les régions, les départements, les communes et leurs établissements publics peuvent se faire assister ou représenter par un fonctionnaire ou un agent de leur administration».
Ainsi, cette obligation de constituer avocat pèse sur l’exproprié, tandis que l’expropriant se voit seulement octroyer la possibilité de se faire assister.
Aucune obligation de représentation ne pèse donc sur la personne publique.
Les avis sur cette réforme sont partagés. Certains y voient une meilleure protection des droits de l’exproprié, alors que d’autres perçoivent au contraire une limitation de ceux-ci.
Il est donc maintenant indispensable de prendre un avocat lors des procédures d’expropriation.
Chez Novlaw Avocats, cabinet d’avocats spécialisé en expropriation, nos avocats vous accompagnent dans la procédure qui vous oppose à l’administration pour une indemnisation optimale de votre bien.
In fine, il faut avoir conscience des conditions auxquelles doit répondre une expropriation et des voies de recours dont dispose l’exproprié. Rapprochez-vous d’un cabinet d’avocat spécialisé en expropriation qui vous indiquera quelles sont vos chances de réussites et vous accompagnera tout au long de la procédure.
